Gewerblicher Grundstückshandel
Ein klassisches Problemfeld der Steuerberatung stellt der gewerbliche Grundstückshandel dar.
Der Verkauf einer Immobilie stellt eine private Vermögensverwaltung dar, wenn das Objekt zehn Jahre nach dem Erwerb veräußert wird. Der Veräußerungsgewinn ist dann steuerfrei.
Werden zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzte Wirtschaftsgüter veräußert, ist der erzielte Veräußerungsgewinn ebenfalls nicht steuerpflichtig, wenn das Wirtschaftsgut entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Erfolgt die Grundstücksveräußerung einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dessen Erwerb, so unterliegt der private Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer.
Gegebenenfalls handelt es sich bei der Immobilienveräußerung jedoch unabhängig von der Veräußerungsfrist nicht um eine private Vermögensverwaltung, sondern es liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Der Veräußerungsgewinn ist dann unabhängig einkommensteuerpflichtig. Ferner fällt Gewerbesteuer an.
Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor? Bei der Veräußerung von Grundstücken handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, wenn der Veräußerung ein planmäßiges Verhalten des Steuerpflichtigen mit Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt.
Nach der bisher ergangenen Rechtsprechung ist eine Gewerblichkeit grundsätzlich dann anzunehmen, wenn eine erkennbare Wiederholungsabsicht besteht, die darauf gerichtet ist, dem Steuerpflichtigen eine Erwerbsquelle zu schaffen. Die Leistungen müssen zudem in nennenswertem Umfang Dritten angeboten werden.
Eine gewerbliche Tätigkeit liegt im Ergebnis also dann vor, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt.
Die Drei-Objekt-Grenze. Zur Abgrenzung der gewerblichen Tätigkeit von der privaten Sphäre hat der BFH mit Urteil vom 9.12.1986 die sog. Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach kann grundsätzlich von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums mehr als drei Objekte veräußert werden und zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Veräußerung dieser Objekte ein enger zeitlicher Zusammenhang von ebenfalls nicht mehr als fünf Jahren besteht.
Bei diesen Zeiträumen handelt es sich jedoch nicht um starre Grenzen. Selbst bei Überschreiten dieser Zeiträume kann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden.
Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze stellen z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke sowie Miteigentumsanteile an Immobilien, Anteile an grundstücksverwaltenden Personengesellschaften und Gewerbebauten dar. Mehrfamilienhäuser werden regelmäßig als ein Objekt betrachtet.
Bei Eheleuten ist zu beachten, dass die Drei-Objekt-Grenze grundsätzlich für jeden Ehegatten einzeln gilt.
Keine Objekte i. S. d. 3-Objekt-Grenze sind: zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke, Grundstücke, die ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden, z. B. im Rahmen von Schenkung an Angehörige oder teilentgeltliche Veräußerungen, und Grundstücke, die im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft den einzelnen Gesellschaftern zu Alleineigentum übertragen werden.
Gewerblicher Grundstückshandel trotz Veräußerung von weniger als vier Objekten im relevanten Zeitraum. In Ausnahmefällen kann auch der Verkauf von weniger als 4 Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung zu einer gewerblichen Tätigkeit führen:
Erfolgt die Bebauung auf Rechnung des Erwerbers und werden dessen Wünsche in den Bauplänen berücksichtigt, kann der gewerbliche Grundstückshandel bejaht werden, selbst wenn innerhalb eines Zeitraums von weniger als fünf Jahren weniger als vier Objekte veräußert werden.
Gleiches gilt z. B. wenn bereits während der Bauphase Veräußerungsaktivitäten erfolgen oder während dieser Zeit Vorverträge geschlossen werden. Auch bei einer nur kurzfristigen Finanzierung kann die Drei-Objekt-Grenze unbeachtlich sein.
Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze. Auch wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, kann ein gewerblicher Grundstückshandel ausnahmsweise nicht anzunehmen sein, wenn aufgrund besonderer Umstände eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen.
Als Umstand, der gegen eine bereits im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung des Objekts bestehende Veräußerungsabsicht spricht, kann eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hinausgehende – Vermietung eines Wohnobjekts angesehen werden.
Die konkreten Anlässe und Beweggründe für die Veräußerungen, z. B. plötzliche Erkrankung, Finanzierungsschwierigkeiten, schlechte Vermietbarkeit, Scheidung, nachträgliche Entdeckung von Baumängeln, unvorhergesehene Notlagen, sind im Regelfall jedoch nicht geeignet, die aufgrund des zeitlichen Abstands der maßgebenden Tätigkeiten vermutete Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung auszuschließen.
Ergibt sich nach dem Ausgleich von Gewinnen und Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Veranlagungszeitraum insgesamt ein Verlust, darf dieser hingegen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Ein Verlustausgleich zwischen den einzelnen Besteuerungstatbeständen bei privaten Veräußerungsgeschäften ist allerdings zulässig, sodass z. B. Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstücks mit Verlusten aus Wertpapiergeschäften ausgeglichen werden können.
Beginn und Ende des gewerblichen Grundstückhandels. Als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ist regelmäßig der Zeitpunkt anzusehen, in dem mit Tätigkeiten begonnen wird, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind.
Bei Errichtung und Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang beginnt der gewerbliche Grundstückshandel grundsätzlich mit der Stellung des Bauantrags. Bei Erwerb und Veräußerung beginnt der gewerbliche Grundstückshandel grundsätzlich im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs.
Das Ende des gewerblichen Grundstückshandels liegt vor, wenn das letzte Objekt veräußert ist oder durch die endgültige Einstellung der Verkaufstätigkeiten. Hiervon kann z. B. ausgegangen werden, wenn innerhalb von fünf Jahren keine weiteren Grundstücksverkäufe erfolgen.
Steuerliche Folgen der Einstufung als Gewerbebetrieb. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, ist der Gewinn aus einer Grundstücksveräußerung nicht als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften zu behandeln. Vielmehr sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb anzunehmen. Der aus einer Grundstücksveräußerung resultierende Gewinn unterliegt dann unabhängig vom Zeitraum zwischen Erwerb bzw. Herstellung und Veräußerung der Einkommensteuer.
Gleichzeitig ist der Verlust aus Grundstücksveräußerung steuerlich beachtlich. Befänden sich die Objekte im Privatvermögen, wäre dies nur sehr eingeschränkt möglich. Verluste aus Gewerbebetrieb können mit allen anderen positiven Einkünften verrechnet werden.
Ergibt sich nach dem Ausgleich von Gewinnen und Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Veranlagungszeitraum insgesamt ein Verlust, darf dieser hingegen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.
Ein Verlustausgleich zwischen den einzelnen Besteuerungstatbeständen bei privaten Veräußerungsgeschäften ist allerdings zulässig, sodass z. B. Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstücks mit Verlusten aus Wertpapiergeschäften ausgeglichen werden können.
