Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung des Vermie­ters ist immer wieder ein Streit­thema zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Artikel gibt einen Über­blick über die wich­tigsten Streit­punkte im Zusam­men­hang mit haus­halts­nahen Dienst­leis­tungen.

Formelle Anfor­de­rungen

Der Bundes­ge­richtshof hat erst kürz­lich mit Urteil vom 19.07.2017 entschieden, dass es für die formelle Ordnungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung allein entschei­dend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermög­li­chen, die zur Vertei­lung anste­henden Kosten­po­si­tionen zu erkennen und den auf ihn entfal­lenden Anteil an diesen Kosten gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­prüfen. Er betonte, dass es nicht zu bean­standen sei, dass der Mieter blät­tern muss, um die auf ihn entfal­lenden Kosten­an­teile nach­zu­voll­ziehen, die auf mehrere Seiten verteilt sind.

Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit der Abrech­nung für den Mieter

In einem weiteren Urteil hat der Bundes­ge­richtshof mit Beschluss vom 25.04.2017 entschieden, dass eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Vermieter die getrennt nach Kosten­arten aufge­führten Kosten nur einzeln ange­geben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.

Das Gericht führte hierzu aus: „Maßgeb­lich für die formelle Ordnungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist die Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausrei­chend ist es, dass der Mieter die ihm ange­las­teten Kosten bereits aus der Abrech­nung klar ersehen und über­prüfen kann, sodass die Einsicht­nahme in dafür vorhan­dene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Besei­ti­gung von Zwei­feln erfor­der­lich ist. Hierzu genügt auch eine Auflis­tung der für die jewei­lige Betriebs­kos­tenart ange­fal­lenen Einzel­be­träge.“

In einem weiteren Beschluss hat der Bundes­ge­richtshof am 24.01.2017 entschieden, dass es für die Diffe­ren­zie­rung der Kosten­po­si­tionen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung notwendig und ausrei­chend ist, die Kosten nach den Ziffern des Betriebs­kos­ten­ka­ta­logs aus der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung aufzu­schlüs­seln. Im Hinblick auf die Diffe­ren­zie­rung der Abrech­nung nach einzelnen Kosten­po­si­tionen ist die Nach­voll­zieh­bar­keit grund­sätz­lich gewähr­leistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüs­se­lung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebs­kos­ten­ka­ta­logs in § 2 der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung entspricht. Eine weitere Aufschlüs­se­lung nach einzelnen Posi­tionen inner­halb einer Ziffer ist dann nicht erfor­der­lich.

Vermieter muss haus­halts­nahe Dienst­leis­tungen aufschlüs­seln

Mieter einer Wohnung können inner­halb ihrer Steu­er­erklä­rung eine Steu­er­ermä­ßi­gung in Höhe von 20 % der Lohn­kosten bean­spru­chen, wenn die von ihnen zu zahlenden Neben­kosten Beträge umfassen, die für ein haus­halts­nahes Beschäf­ti­gungs­ver­hältnis, für haus­halts­nahe Dienst­leis­tungen oder für hand­werk­liche Tätig­keiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermieter gezahlten Aufwen­dungen entweder aus der Jahres­ab­rech­nung hervor­geht oder durch eine Beschei­ni­gung des Vermie­ters oder seines Verwal­ters nach­ge­wiesen wird.

Zu den rele­vanten Kosten zählen beispiels­weise Wartungs- und Reini­gungs­kosten für Heiz­an­lagen, Warm­was­ser­ge­räte und Aufzüge, Schorn­stein­fe­ger­ge­bühren sowie die Kosten der Inan­spruch­nahme von Haus­meis­ter­ar­beiten.

In einem aktu­ellen Urteil vom 18.10.2017 hat das Land­ge­richt Berlin in diesem Zusam­men­hang entschieden, dass der Vermieter dem Mieter ermög­li­chen muss, die Steu­er­ermä­ßi­gung tatsäch­lich zu erlangen. Hierfür muss der Vermieter keine Steu­er­be­schei­ni­gung erstellen oder einzelne Betriebs­kos­ten­arten ausdrück­lich als „Aufwände für haus­halts­nahe Dienst­leis­tungen“ einordnen und bezeichnen. Er muss jedoch die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung so gestalten, dass der Mieter die Möglich­keit erhält, selbst anhand der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu ermit­teln, welche Dienst­leis­tungen erbracht und welche Beträge dafür aufge­wendet worden sind. Hierfür muss der Vermieter Pauschal­rech­nungen aufschlüs­seln und den Anteil der Dienst­leis­tungen ausweisen.

Eine Klausel im Miet­ver­trag, nach der der Vermieter keinen Nach­weis über haus­halts­nahe Dienst­leis­tungen schuldet, benach­tei­ligt den Mieter unan­ge­messen und ist daher unwirksam.

Beschei­ni­gung liegt im Zeit­punkt der Erstel­lung der Steu­er­erklä­rung nicht vor

Ein häufiges Dilemma ist, dass im Zeit­punkt der Erstel­lung der Steu­er­erklä­rung der Beleg (z. B. Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, Neben­kos­ten­ab­rech­nung, Verwal­ter­ab­rech­nung, WEG-Abrech­nung) noch nicht vorliegt und wahr­schein­lich erst viel später erstellt wird. Mieter und Wohnungs­ei­gen­tümer, die ihre Neben­kos­ten­ab­rech­nung oder Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei der Anfer­ti­gung ihrer Steu­er­erklä­rung noch nicht erhalten haben, können in diesem Fall die abzieh­baren Beträge der Neben­kos­ten­ab­rech­nung oder Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung des Vorjahres angeben, die sie im Veran­la­gungs­jahr erhalten haben.

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