Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip
Das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Damit gelten ab Juni zwei wichtige Änderungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten.
Ziel der Mietpreisbremse ist, dass die Mieten auch zukünftig bezahlbar bleiben. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat festgestellt, dass der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Preisen bei Wiedervermietungen zuletzt beispielsweise in Münster bei 30 %, in Hamburg und München bei 25 % und in Berlin bei 19 % lag. Zudem seien in Ballungsgebieten oder Uni-Städten bezahlbare Wohnungen mittlerweile Mangelware. So stiegen die Mieten etwa in Regensburg um 33 % oder in Freiburg um 32 %.
Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.
In welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen. Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht, um den Wohnungsneubau nicht einzudämmen. Auch Neuverträge nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen. Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können die örtlichen Mietspiegel herangezogen werden. Viele Großstädte haben sogenannte „qualifizierte“ Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gelten wird, wird es zumindest einfache Mietspiegel geben. Auch diese sind eine gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Wo es keinen Mietspiegel gibt, können ggf. Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete herangezogen werden.
Soweit für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebliche Tatsachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Vermieter über diese Tatsachen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können. Dies betrifft z. B. die Höhe der Vormiete.
Bestellerprinzip für Maklerleistungen
Vielfach werden freie Mietobjekte häufig nur über Wohnungsmakler angeboten. Wohnungssuchende haben oftmals keine realistische Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allgemein geltende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ soll nun sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine Umgehung des Bestellerprinzips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungsvermittlung künftig in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abweichende Vereinbarung ist unwirksam und bußgeldbewehrt. Bei Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestellerprinzip im Übrigen nicht.
Fazit
Die Motive zur Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen sind nachvollziehbar. Verbände und Immobilienwirtschaft sehen jedoch einen massiven und unverhältnismäßigen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum und die Vertragsfreiheit. Vermutlich werden sich die Gerichte zeitnah mit dieser Problematik auseinandersetzen müssen.
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