Private Grundstücksveräußerung
Einkünfte aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften gelten als sonstige Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts. Private Veräußerungsgeschäfte sind nach der gesetzlichen Definition Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hieraus ergeben sich vielfältige Fragen, die nachfolgender Aufsatz beantwortet.
Veräußerungsgegenstand Grundstück. Gegenstand ist die Veräußerung von Grundstücken und von Rechten, die den Vorschriften des BGB über Grundstücke unterliegen. Hierzu zählen z. B. Erbbaurechte, bestimmte Bodenschätze und Mineralgewinnungsrechte. Ein Nießbrauch, Wohnrecht oder Vorkaufsrecht sind hingegen nicht erfasst.
Ein Grundstück ist nach der gesetzlichen Definition der Grund und Boden.
Steuerrechtlich bilden Grund und Boden einerseits und aufstehendes Gebäude andererseits zwei selbstständige Wirtschaftsgüter. Die Vorschriften zur privaten Veräußerung beziehen sich auch auf die Veräußerung von Grundstücken, also des Grund und Bodens.
Als Gegenstand des Veräußerungsgeschäfts ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund und Boden“ definiert, sondern der des „Grundstücks“. Das Gebäude gehört zivilrechtlich jedoch zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und wird deshalb bei der Veräußerung eines Grundstücks erfasst.
„Veräußerung“. Besteuerungstatbestand ist nur die Veräußerung eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung. Zentrale Begriffe sind daher „Anschaffung“ und „Veräußerung“.
Die Anschaffung wird als entgeltlicher Erwerb eines Wirtschaftsguts von einem Dritten definiert. Keine Anschaffung ist der unentgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung. Veräußerung ist der der Anschaffung entgegengesetzte Vorgang.
Veräußerungsfrist. Zur Bestimmung des Zeitpunkts des obligatorischen Rechtsgeschäfts ist auf den Zeitpunkt des rechtswirksam zustande gekommenen Vertragsabschlusses abzustellen, hier also auf die notarielle Beurkundung des Kauf- oder z. B. auch Tauschvertrages.
Maßgeblich für den Beginn der Frist ist die Anschaffung des Grund und Bodens und nicht die Fertigstellung des Gebäudes.
Die steuerschädlichen Fristen betragen für Grundstücke zehn Jahre
Begünstigung von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsgütern. Unschädlich ist der Verkauf von Grundstücken, wenn ein Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurde.
Der Verkauf ist auch dann unschädlich, wenn ein Grundstück im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Das Grundstück muss innerhalb der letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Eigennutzung muss dabei aber nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen.
Wird das Grundstück sowohl zu eigenen Wohnzwecken als auch zu anderen Zwecken (z. B. Vermietung) genutzt, unterliegen die Einkünfte aus der Veräußerung entsprechend dem Anteil, der auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil entfällt, nicht der Besteuerung.
Achtung: Ein Arbeitszimmer dient nicht Wohnzwecken.
Veräußerungsgewinn und Freigrenze. Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Wirtschaftsguts sowie den Werbungskosten andererseits.
Veräußerungspreis ist der Wert, der bei der Veräußerung des Wirtschaftsguts als Kaufpreis vereinbart und tatsächlich später auch gezahlt wird.
Als „Anschaffungskosten“ und „Herstellungskosten“ sind die Aufwendungen zu berücksichtigen, die der Steuerpflichtige selbst getragen hat. Erhaltene Zuschüsse sind von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Unter Umständen sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Abschreibungen zu kürzen, was zu einer Gewinnerhöhung führt. Abzuziehen sind hingegen Werbungskosten, z. B. Finanzierungskosten.
Private Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei, wenn sie im jeweiligen Veranlagungszeitraum 600 Euro nicht übersteigen. Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten stehen die Freigrenzen von 512 € bzw. 600 € jedem Ehegatten gesondert zu.
