So vermeiden Unternehmer hohe Steuernachzahlungen
Nutzen Selbstständige ein Arbeitszimmer im Eigenheim nur beruflich, gilt es als Betriebsvermögen. Bei Verkauf oder Betriebsaufgabe drohen hohe Steuern auf die Entnahme, falls die Immobilie an Wert zugelegt hat.
Text: Midia Nuri
etrieblich genutzte Räume in Privatwohnungen haben es steuerlich betrachtet in sich. Oft kommt es wegen Arbeitszimmer & Co. zum Streit mit dem Fiskus. Jahre hat es gedauert, bis klar war: Anteilige Nutzung und damit der Abzug von Betriebsausgaben für ein nur teilweise betrieblich genutztes Arbeitszimmer sind nicht drin. Dafür dürfen auch Selbstständige mit eigenen Betriebsräumen die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. Kürzlich ging abermals eine Auseinandersetzung vor dem Finanzgericht Köln gut für den Steuerzahler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeitnehmerin und auch nur die Frage möglicher Spekulationserträge – also als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Unternehmer mit Arbeitszimmer in ihrem Eigenheim sollten das Urteil aber als willkommene Erinnerung aufnehmen, mal ihren Steuerberater auf die Angelegenheit anzusprechen. Denn steuerlich gibt es für sie hier zusätzlich einige böse Fallen zu umrunden – wenn auch nicht die Kapitalertragsteuer.
Spekulationsgewinne fallen in der Regel nicht an
Erst die gute Nachricht – für Arbeitnehmer wie Selbstständige: Zumindest Steuern auf Kapitalerträge fallen beim Verkauf einer selbst bewohnten Eigentumswohnung nicht an, selbst wenn für das Arbeitszimmer in den Vorjahren Werbungskosten in Höhe von 1.250 Euro angesetzt worden waren und das Eigenheim innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wird. Dieses Urteil fällten die Kölner Finanzrichter. Das häusliche Arbeitszimmer sei in den privaten Wohnbereich integriert und kein selbstständiges Wirtschaftsgut, befanden die Richter. Außerdem stehe eine Besteuerung „auch im Wertungswiderspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übrigens ist die von den Kölner Finanzrichtern nun festgelegte Vorgabe nicht neu, aber offenbar wenig bekannt. Sie steht in Textziffer 39 eines BMF-Schreibens aus dem Jahr 2000.
Massive Belastungen drohen durch Einkommensteuer
Nun die schlechte Nachricht für alle Selbstständigen mit betrieblich genutzten Räumen im Eigenheim: Für sie liegt in der Einkommensteuer eine Kostenfalle, die meist völlig unerwartet zuschnappt. Machen Selbstständige nämlich Betriebsausgaben für ein häusliches Arbeitszimmer, einen Lager- oder Archivraum oder sonstige Geschäftsräume im Eigenheim geltend, müssen sie bedenken, dass solche Räume durch die ausschließlich betriebliche Nutzung automatisch zum Betriebsvermögen werden. Auch wenn also steuerlich über Jahre hinweg alles glatt geht, das Finanzamt die Abzüge durchwinkt und Unternehmer sich über eine hübsche Steuerersparnis freuen: Wird die selbstständige Tätigkeit eingestellt oder das Eigenheim verkauft, besteuert der Fiskus den Wertzuwachs der betrieblich genutzten Räumlichkeiten zum vollen Einkommensteuersatz.
Beim Immobilienverkauf macht der Betrieb einen Gewinn
Dem Finanzamt dürfte diese Einnahmequelle kaum entgehen. Berücksichtigt ein Selbstständiger in seiner steuerlichen Gewinnermittlung eine Abschreibung für betriebliche Räume in seinem privaten Eigenheim als Betriebsausgaben, ist der Fiskus spätestens damit über möglicherweise dem Betriebsvermögen zuzurechnende Räumlichkeiten informiert. Die entsprechende Zuordnung passiert automatisch bei Aufgabe oder Veräußerung des Betriebs oder wenn Unternehmer ihre Immobilie verkaufen – zumeist völlig überraschend. Gerade in Zeiten wachsender Immobilien- und Grundstückspreise steigt die Gefahr für solche teuren Überraschungen sogar noch.
In Boomregionen sind Arbeitszimmer steuerlich Sprengstoff
Ein betrieblich genutzter Raum im Haushalt des Selbstständigen zählt nur dann nicht zum Betriebsvermögen, wenn der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche maximal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und höchstens 20.500 Euro beträgt. Das Problem: Beim Ermitteln des Höchstwerts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieblichen Räume entfallende Wert für das Gebäude, sondern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 EStDV). Der zur Besteuerung angesetzte betriebliche Gewinn errechnet sich also auch aus dem Wertzuwachs der Immobilie. Der mag zwar nicht exorbitant sein, ist aber vielerorts über die Jahre und Jahrzehnte hinweg üppig. Wer mehr als 20 Prozent Wohnfläche betrieblich nutzt und dazu noch in einer Boomregion wie München, Hamburg oder Berlin wohnt, für den wird die Besteuerung des Wertzuwachses auf einen Schlag schmerzhaft teuer. Und nicht nur Boomregionen sind riskant. Da dem Finanzamt die reale Jahresrendite nach Inflation total egal ist, wird es mit der Zeit auch in wirtschaftlich weniger explosiven Standorten wie Würzburg, Nürnberg oder Leipzig steuerlich teuer. Der Wertzuwachs erhöht dann die stillen Reserven des Unternehmens – mit etwas Pech oder je nach Sichtweise auch Glück um einige Zigtausend Euro.
Mit dem Steuerberater verschiedene Szenarien durchgehen
Unternehmer mit Arbeitszimmer im Eigenheim sollten deshalb mit dem Steuerberater verschiedene Szenarien durchspielen beziehungsweise um sinnvolle Gestaltungstipps bitten – und spätestens vor dem Verkauf des Eigenheims oder der Betriebsaufgabe mögliche Auswege aus der Steuerfalle suchen. Mit etwas Vorlauf lässt sich selbst bei ungünstiger Gestaltung steuerlich oft noch etwas retten. So lässt sich die Zuordnung zum notwendigen Betriebsvermögen aufheben, indem Unternehmer ihr Arbeitszimmer gezielt privat mit nutzen. Private Mitnutzung schließt den Betriebsausgabenansatz als Arbeitszimmer aus, urteilte der Bundesfinanzhof vor ein paar Jahren. Unternehmer sollten ihren Steuerberater fragen – der Verlust des Steuervorteils könnte sich mit Blick auf die Versteuerung eines hohen Wertzuwachses lohnen.
Vielleicht ist es sinnvoller, kein Arbeitszimmer anzusetzen
Ist nur ein Ehegatte Eigentümer der privaten Räume, sollte der Verweis auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs helfen. Im Fall eines Ehepaares, das je 50 Prozent des Eigenheims besaß, legten die obersten Finanzrichter fest, dass die Entnahme betrieblich genutzter Räume den Gewinn des „Unternehmerehegatten“ nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil erhöht – also um bis zu 50 Prozent der Wertsteigerung. Den Miteigentumsanteil des Ehegatten wertete der BFH nicht als Betriebsvermögen. Das gilt selbst dann, wenn der Selbstständige zuvor sämtliche Aufwendungen als Betriebsausgaben angesetzt hatte, so die Richter. Ganz generell hilft steuerlich eben immer: gute Planung.
Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.
Quelle: www.trialog-unternehmerblog.de, Herausgeber: DATEV eG, Nürnberg
