Ferienwohnungen aus steuerlicher Sicht
Die Vermietung von Immobilien ist steuerlich attraktiv. Geringe Zinsen und der Mangel an Anlagealternativen haben zu einem Immobilienboom geführt. Gerade Ferienwohnungen können dabei interessant sein. Die Vermietung einer Ferienwohnung funktioniert aus steuerlichem Blickwinkel ähnlich wie eine dauerhafte Vermietung an feste Mieter. Es bestehen jedoch auch wichtige Unterschiede, die einer genauen Betrachtung bedürfen.
Einkunftserzielungsabsicht
Wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung einer Ferienwohnung ist der Einkunftserzielungsabsicht. Diese liegt immer dann vor, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Ferienwohnung nicht selbst genutzt wird. Dieser Nachweis kann z. B. derart erfolgen, dass die Vermietung durch einen Vermittler erfolgt und die Selbstnutzung vertraglich ausgeschlossen ist.
Folge der Annahme der Einkunftserzielungsabsicht ist, dass die Werbungskosten voll abgezogen werden können und Verluste anerkannt werden. Andernfalls spricht das Finanzamt von steuerlicher Liebhaberei. Vorsicht ist auch dann geboten, wenn die ortsüblichen Vermietungszeiten um mindestens 25 % unterschritten werden.
Selbstnutzung nicht auszuschließen
Ist die Selbstnutzung nicht auszuschließen, liegt grundsätzlich keine Einkunftserzielungsabsicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vermietung nicht durchgehend oder in Eigenregie erfolgte. Auch die zuvor beschriebene Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit oder eine zeitnahe Veräußerung (innerhalb von 5 Jahren) führen zu dieser Folge. Es ist dann zu prüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.
Diese Prüfung macht eine sogenannte Totalüberschussprognose notwendig. Hierdurch kann der Nachweis geführt werden, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Die Einkunftserzielungsabsicht liegt vor, wenn über einen Zeitraum von 30 Jahren – beginnend ab Bau bzw. Kauf – ein sogenannter Totalüberschuss erzielt wird. Dabei werden die Einnahmen und Ausgaben geschätzt. Wird kein Totalüberschuss erzielt, werden die Verluste nicht anerkannt.
Bei teilweiser Selbstnutzung ist der Abzug der Werbungskosten vollständig möglich, wenn die Kosten nur mit der Vermietung zusammenhängen. Dies gilt für die Endreinigung nach erfolgter Vermietung, Vermietungsprovisionen oder Inserate. Alle weiteren Kosten wie Schuldzinsen oder Abschreibungen sind aufzuteilen und nur bezogen auf die Vermietungstage abziehbar.
Ausschließliche Selbstnutzung
Wird die Ferienimmobilie ausschließlich selbst genutzt, werden keine Einkünfte erzielt und eine steuerliche Berücksichtigung der Aufwendungen ist nicht zulässig.
Ferienwohnung als Gewerbebetrieb
In Ausnahmefällen kann die Vermietung der Ferienwohnung als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht beispielsweise, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen für Ihre Mieter anbieten. Es muss dann z. B. eine Vergleichbarkeit mit einem Hotel möglich sein. Hinzu kommen muss, dass die Ferienwohnung in einem reinen Feriengebiet liegt und mit anderen Ferienwohnungen eine einheitliche Wohnanlage bildet. In diesem Fall fällt neben der Einkommensteuer unter Umständen eine Gewerbesteuer auf den Gewinn an.
Umsatzsteuer
Die Vermietung einer Ferienimmobilie führt dazu, dass der Vermieter umsatzsteuerrechtlich Unternehmer wird.
Ausreichend ist hier eine Einnahmeerzielungsabsicht. Es ist nicht relevant, ob es sich nur um eine gelegentliche Vermietung handelt oder eine Einkünfte- bzw. Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Das Umsatzsteuerrecht kennt den Begriff der Liebhaberei nicht.
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